Belastingheffing over transactie van vastgoedaandelen per 1 januari 2024

Projectontwikkelaars en andere bedrijven die nieuw vastgoed bouwen in opdracht van niet-ondernemers (zoals particulieren, onderwijs- en zorginstellingen) zullen waarschijnlijk vanaf 1 januari 2024 hun belastingdruk op de verkoop van onroerend goed zien stijgen. Tenminste, als er sprake is van een transactie van nieuw vastgoed via aandelenoverdracht. Inmiddels is de internetconsultatie voor het wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties beëindigd.
Met deze voorgenomen wet is de samenloopvrijstelling (in de overdrachtsbelasting) niet meer van toepassing als er nieuw onroerend goed via een rechtspersoon wordt overgedragen en er sprake is van een zogenoemde artikel 4 vennootschap. In deze topic zal de huidige situatie worden toegelicht, waarna het wetsvoorstel en de uitwerking van die wetgeving voor de praktijk per 1 januari 2024 zal passeren.

 

Huidige situatie
Als een nieuw pand of bouwterrein opgeleverd wordt, dan is btw verschuldigd over die transactie. In een dergelijke situatie kan er in de overdrachtsbelasting gebruik worden gemaakt van de samenloopvrijstelling, waarmee maximaal 10,4% overdrachtsbelasting wordt bespaard. De btw blijft verschuldigd.
Soms wordt nieuw onroerend goed in een BV opgenomen en worden de aandelen (inclusief onroerend goed) geleverd aan de verkrijger. De Hoge Raad heeft bepaald dat de samenloopvrijstelling van toepassing blijft in het geval dat de vennootschap aandelen verkoopt met nieuw onroerend goed. Het gevolg is dat een transactie van aandelen in een ‘vastgoed-bv’ zonder btw of overdrachtsbelasting kan plaatsvinden en dat heffing achterwege blijft.

Wetsvoorstel
Vanuit de politiek bleek dit ongewenst en er is daarom een voorstel ingediend waardoor de samenloopvrijstelling in dat geval niet meer van toepassing zal zijn. Als de wet wordt ingevoerd, dan zal wél overdrachtsbelasting worden geheven vanaf het nieuwe jaar als wordt voldaan aan de voorwaarden. Dit zal elke kwalificerende levering van nieuw onroerend goed betreffen die plaatsvindt via de rechtspersoon vanaf 1 januari 2024.

Situatie na 1 januari 2024
Vanaf 2024 wordt het nog meer van belang om vanaf de start de BTW en overdrachtsbelasting goed in kaart te brengen. Cumulatie van btw-kosten en overdrachtsbelasting dient hierbij voorkomen te worden. Cumulatie kan optreden doordat de vennootschap geen recht heeft gehad op vooraftrek van btw en de levering van aandelen belast is met overdrachtsbelasting tegen 10,4%. Doordat bouwtrajecten vaak langere tijd lopen, kan deze voorgenomen wetswijzigingen ook gevolgen hebben voor huidige bouwprojecten. Een goede (her) analyse van uw situatie in verband met btw en overdrachtsbelasting is daarom raadzaam.

Hebt u vragen over deze topic? Neem dan gerust contact op met Boy Beeren (junior btw-specialist) of Ineke schellen (senior btw-specialist) via telefoonnummer 0475-350909.

Gepubliceerd: 11 mei 2023